Что считается перепланировкой? Почему ее лучше согласовывать, а не узаконивать? Как добиться признания законными уже сделанных работ? Отвечаем на эти и другие вопросы в статье.
В семье появился маленький ребенок. А, может, наоборот дети выросли, и им нужно личное пространство. Или стали совсем взрослыми и теперь живут отдельно. Кто-то из членов семьи перешел на удаленку, и ему нужен кабинет причин для проведения перепланировки в квартире может быть много. Дом всегда хочется сделать удобнее, красивее, практичнее, комфортнее. И нередко это желание оказывается таким сильным, что работы стараются провести максимально быстро. При этом часто забывают про обязательную процедуру согласования серьезных изменений. А кто-то, возможно, и вовсе не в курсе, что даже перенос дверного проема на несколько сантиметров может обернуться в будущем серьезными проблемами. В чем разница между согласованием и узакониванием? Какая процедура проще и имеет больше шансов на успех? Чего точно нельзя делать, а что допускается менять в квартире? Обо всем расскажем в этой статье. И дадим пошаговую инструкцию, как узаконить перепланировку в квартире в 2022 году.
Все о том, как узаконить перепланировку квартиры
Что можно, а что нельзя
В Жилищном кодексе прописано, что перепланировка квартиры это изменение ее плана, то есть конфигурации. Причем такое, которое обязательно должно быть отражено в техническом паспорте. Например, объединение ванной комнаты и санузла, расширение кухни, строительство перегородок, организация новых проемов в стенах и прочее.
При этом есть вещи, которые делать можно. А есть и такие, которые не согласует ни одна инстанция. И об этом лучше знать заранее.
Чего делать нельзя
Законом строго запрещено:
Рассмотрим на конкретных примерах.
- В несущей стене сделан широкий, неукрепленный проем без проекта и оценки специалиста. Такие перемены, скорее всего, согласовать не удастся. И точно не удастся согласовать полный снос несущей стены.
- Туалет, ванная или кухня, то есть так называемая мокрая зона, перенесена на территорию жилого помещения и оказалась над соседской гостиной или спальней. В этом случае изменения также не получится согласовать.
- Объединены кухня и гостиная, при этом на кухне используется газовое оборудование. Разрешение не выдадут.
- Решили утеплить балкон или лоджию и вывели туда батарею, подключенную к центральной системе отопления? Узаконить такие изменения не выйдет.
- К квартире присоединили часть подвала или чердака? При этом не было получено согласие собрания собственников жилья? Действия незаконные.
- В доме с деревянными перекрытиями залили на пол бетонную стяжку. Нарушение: нельзя увеличивать нагрузку без соответствующих расчетов специализированной организации.
- В квартире уложили водяной теплый пол и подключили его к центральной системе отопления. Так делать нельзя. Такие изменения не будут одобрены.
Некоторые другие работы согласовать и узаконить можно, если действовать правильно и по порядку.
Что можно?
Можно все, что не нарушает прямых запретов. Но это не значит, что согласование не потребуется. Например, не нужно согласовывать косметический ремонт в доме или перенос сантехники в рамках одного помещения. А вот расширить санузел за счет нежилой площади, коридора или прихожей можно, но потребуется согласование. То же самое касается переноса кухни на территорию нежилых помещений коридора или прихожей, строительства легких перегородок и стен, создания проходов в ненесущих конструкциях и т.д.
Согласовать или узаконить?
Согласование и узаконивание два принципиально разных понятия. Хотя их часто путают и используют в неподходящих ситуациях.
Согласование это процесс, который организуют до самой перепланировки, то есть до начала работ. В этом случае ремонт начинают, уже имея на руках все необходимые разрешительные документы. То есть согласование заранее дает уверенность в законности изменений.
Узаконивание это попытка придать законную силу уже произведенным изменениям. То есть собственник уже сделал ремонт, а согласование на работы заранее не получил. Это более сложная задача. И часто она решается только через суд.
Согласование: как заранее получить разрешение на работы
В России действует единый порядок согласования перепланировок в квартирах.
Разработка проекта
Первым делом необходимо подготовить проект будущих изменений. Именно этот документ предстоит согласовывать с ответственными инстанциями. Самостоятельно подготовить проект без соответствующих знаний сложно. Поэтому лучше заключить договор с профильной организацией.
Сбор документов
Помимо проекта понадобятся и другие бумаги.
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.
- Заявление. Пишется по особой, утвержденной форме.
- Проект перепланировки.
- Технический паспорт помещения.
- Для квартиры в соцнайме потребуется согласие на переустройство от всех членов семьи, которые проживают в ней.
- Если ремонт и переустройство затрагивают общедомовое имущество, нужно приложить протокол собрания собственников жилья в МКД и их согласие на работы.
- Если квартира находится в доме объекте культурного наследия, понадобится разрешение на проведение работ от органа охраны памятников.
Некоторые из этих документов, в частности правоустанавливающие, технический паспорт и разрешение органа охраны памятников, не всегда предоставлять обязательно. Согласующая инстанция может самостоятельно запросить их в рамках межведомственного взаимодействия.
Подача документов, получение разрешения, ремонт
Описанный выше пакет документов сам собственник квартиры или его уполномоченный представитель подают в орган местного самоуправления по месту расположения квартиры либо в МФЦ. Документы также можно подать в электронном виде, через личный кабинет на портале госуслуг.
Решение о согласовании либо об отказе в проведении перепланировки принимается в течение 45 дней с момента подачи документов. Еще в течение трех дней вы должны получить это решение.
В случае отказа его можно попробовать опротестовать в суде. Если согласование получено можно приступать к работам. Но это еще не финал. После окончания ремонта нужно получить акт приемочной комиссии. Затем все изменения должны быть внесены в ЕГРН.
Как узаконить уже сделанную перепланировку: инструкция
Теперь рассмотрим ситуацию, когда изменения уже произведены, разрешения на них заранее получены не были, и теперь необходимо узаконить эти работы. В большинстве случаев действовать придется через суд. Но если изменения несущественные, можно попытаться решить все в административном порядке. Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно?
Наказания и штрафы
Многие рассчитывают, что самовольная перепланировка останется незамеченной. Но на деле риск, что незаконные действия вскроются, очень велик. Например, о них могут сообщить в компетентные органы бдительные соседи. А чаще всего проблемы возникают при попытке совершить с такой квартирой какую-либо сделку. Например, продать, либо подарить.
В лучшем случае, придется заплатить штраф от 2 до 2,5 тысяч и вернуть все в исходное состояние. В худшем можно лишиться жилплощади. Если же незаконная перепланировка привела к каким-либо последствиям, в результате которых пострадали люди, виновника может ждать более серьезное уголовное наказание.